تهران جای خانه‌دار شدن نیست!
بانک مرکزی پس از ۱۰ ماه سکوت در نهایت ۱۳ آبان‌ماه گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران را در سایت بانک مرکزی به‌روزرسانی کرد (این گزارش مربوط به دی ماه سال ۱۴۰۱ تا مهرماه ۱۴۰۲ است)، در گزارشی که بانک مرکزی منتشر کرده در مهر ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع خرید و فروش مسکن در شهر تهران به ۷۶ میلیون و ۶۰ هزار تومان رسیده که نشان‌دهنده رشد یک درصدی قیمت‌ها نسبت به شهریورماه بوده است، همچنین در ۷ ماه نخست امسال ۲۰ هزار و ۹۵۷ معامله در بازار مسکن تهران انجام شده که نسبت به مدت مشابه ۱۴۰۱ افت ۶۳ درصدی را نشان می‌دهد.
از سوی دیگر بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مهرماه نشان‌دهنده این است که از مجموع ۳ هزار و ۱۳۳ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا نهایت ۵ سال عمر ساخت با سهم ۲۷٫۴ درصد، بیشترین خرید و فروش را به خود اختصاص داده‌اند که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۰٫۰ درصد افزایش و ۴۲٫۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. این میزان در مقایسه با مهرماه سال قبل حدود ۱٫۲ واحد درصد کاهش یافته است.
اما بررسی میزان «معاملات» مسکن، تصویر بهتری از وضعیت «رکود شدید» در بازار مسکن را به ما می‌دهد. در منطقه ۵ تهران فقط ۴۰۴ معامله انجام شده که البته این بالاترین میزان معاملات ملکی در تهران است. در منطقه ۱۰ تهران ۲۹۳ معامله شده و منطقه ۴ نیز با ۲۷۰ عدد معامله در جایگاه سوم قرار گرفته است.
البته در منطقه ۲۲ که به نوعی پر از ساختمان نوساز است و شاید قیمت‌های آن به ویژه به دلیل دوری از مرکز تهران باید پایین‌تر هم باشد، تعداد معاملات عدد نازل ۵۵ واحد بوده است! دلیل رکود فراگیری که در بازار مسکن پایتخت شکل گرفته، چیست؟ به نظر می‌رسد بخش بزرگی از این رکود به قیمت‌های نجومی مسکن برمی‌گردد که بسیاری از پایتخت‌نشینان را مجبور به فرار و مهاجرت از تهران به شهرهای اقماری کرده است. در این باره با سه کارشناس مسکن نیز صحبت کرده و نظر آن‌ها را جویا شدیم.
زمین در تهران محدود و قیمت‌ها سرسام‌آور شده‌اند
محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن در مورد گزارش اخیر بانک مرکزی و رکود به وجود آمده در حوزه مسکن گفت: یکی از دلایل این رکود به دلیل اشباع شدن ظرفیت ساخت و سازها در شهر تهران است؛ به گونه‌ای که در داخل تهران چندان زمینی برای ساخت و ساز وجود ندارد البته شاید یک تعداد محدودی زمین وجود داشته باشد، اما به دلیل افزایش شدید قیمت زمین مالکان هم برای رسیدن به سود بیشتر ساخت و ساز خود را به تعویق می‌اندازند.
اولاد در ادامه با اشاره به افزایش روز به روز قیمت‌ها افزود: هرگونه رشد قیمتی باعث کند شدن فرآیند ساخت و ساز می‌شود ضمن آنکه نسبت قیمت زمین به آپارتمان هم به شدت در حال افزایش است و همین مساله باعث محدودتر شدن عرضه می‌شود این در حالی است که تقاضا همچنان در بازار وجود دارد و این موضوع صرفا باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود و این رشد قیمت تا جایی پیش می‌رود که یک عده توان خرید خود را از دست بدهند و نهایتا از چرخه خرید هم خارج می‌شوند.
تنها در جنوب تهران امکان اضافه کردن زمین وجود دارد
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اگر تولید مسکن کم شود، فایل‌های عرضه هم کم می‌شوند و شاهد آنیم افرادی که امروز در تهران مالک خانه هستند قادر به تبدیل به احسن کردن آن نیستند و افراد در این شرایط تمایلی به فروش ندارند، چراکه احتمال آنکه بتوانند حتی شبیه ملک خودشان پیدا کنند هم کم است که علت آن هم کاهش تولید مسکن است و می‌بینیم که نه تنها عرضه نوسازها کمتر از قبل شده افرادی هم که خواستار آپارتمانی بهتر هستند به دلیل عرضه محدود مسکن نمی‌توانند خریدی داشته باشند.
اولاد با بیان اینکه راه‌حل این موضوع افزایش زمین یا تراکم در شهر تهران هم نیست، افزود: ۴۰ درصد پروانه‌های ساختمانی مربوط به مناطق ۱، ۲ و ۳ می‌شود و امکان اضافه کردن زمین در این مناطق هم وجود ندارد، زیرا در شمال تهران زمین‌ها به کوه منتهی می‌شوند، در غرب تهران هم دیگر زمینی وجود ندارد و در شرق تهران هم پادگان‌ها وجود دارند و نهایتا شاید در جنوب تهران امکان اضافه کردن زمین وجود داشته باشد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رکود تورمی عمیق در بازار مسکن افزود: هر چند این رکود تورمی باعث قفل شدن معاملات می‌شود، اما تنها حسنی که دارد، این است که تمرکز در خرید و فروش به سمت پیرامون و جمعیت‌پذیری آن می‌رود که البته با سیاستگذاری‌های درست و هنر برنامه‌ریزی دقیق می‌توان رشدها را به سمت استان تهران و کرج و نقاط پیرامونی آن یا شهرهای بزرگ و میانی و عرصه کل کشور برد.
میثم فراهانی، کارشناس بازار مسکن نیز در مورد افت ۶۳ درصدی معاملات مسکن در طول یکسال گذشته گفت: به نظر می‌رسد پیش‌تر معاملات فضای سوداگرانه انجام شده است و امروز به دلیل کاهش قیمت‌ها در بازار خرید و فروشی انجام نمی‌گیرد که نشانه خوبی هم نیست و علت اصلی کاهش معاملات هم به همین دلیل بوده است.
فراهانی در ادامه افزود: موضوع دیگر اینکه در سال‌های گذشته سوداگران به سمت واحدهای مسکونی کوچک رفته بودند و خرید و فروش‌ها در این بخش بوده و امروز با توجه به موجودی مسکن کنونی این مقدار محدود اجازه خرید و فروش بیشتر را هم نمی‌دهد و سود معامله گران این است که دیگر معامله‌ای انجام ندهند.
نوسازی شهر تهران واحدها را کمتر هم می‌کند
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: شهرداری این روزها در حال نوسازی مسکن در شهر تهران است که همین امر باعث کمتر شدن موجودی مسکن در شهر تهران است به این دلیل که به نام نوسازی یک بخش از واحدهای مسکونی تهران تخریب می‌شوند، ساکنان این خانه‌ها از مالکان گرفته تا مستاجران نیز به عنوان مستاجران جدید به موجودی مسکن اضافه می‌شوند.
او با اشاره به موجودی ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران تصریح کرد: اگر از این تعداد ۲۰۰ هزار واحد مسکونی هم کم شود، ساکنان این واحدها به سمت واحدهای استیجاری می‌روند و شوک این تقاضا به بازار استیجاری اضافه می‌شود و برای همین هم افزایش قیمت مسکن رخ می‌دهد که احتمالا معاملات در بخش استیجاری را هم زیاد خواهد کرد.
فراهانی در خصوص سهم ۲۷٫۴ درصدی واحدهای تا ۵ سال عمر ساخت نیز گفت: این اتفاق به دلیل افزایش قیمت مسکن رخ داده است و اینکه این واحدهای مسکونی زمان بازگشت سود بالاتری نسبت به واحدهای با عمر بالاتر دارند. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به خرید و فروش‌ها در منطقه ۲۲ تهران گفت: در این منطقه قبلا خرید و فروش‌ها اشباع شده و به دلیل تورم در کشور افرادی که خرید کرده‌اند به دلیل همین تورم زیان نمی‌کنند و، چون توقع افزایش بیشتر قیمت‌ها را دارند و قیمت‌ها چندان بالا نرفته است پس خرید و فروشی هم انجام نمی‌شود و سرعت خرید و فروش‌های سوداگرانه هم کمتر از قبل شده است.
فراهانی با بیان اینکه بازار مسکن در ایران شبیه گاوصندوق است، گفت: منابع مردم در ملک خوابیده و اگر خریدی هم انجام شود خریدهای جدید است، البته این روزها ماهیت معاملات تغییر کرده و می‌بینیم که فروشندگان افراد عادی هستند در حالی که خریداران از سوداگران هستند.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در یک کار پژوهشی پی بردیم که در منطقه ۱ سوداگران سراغ خرید مسکن افراد عادی با متراژ پایین رفته‌اند، اما افرادی که فروشنده بودند، سوداگر نبودند و سوداگران به جای خرید یک پنت‌هاوس ۷۰۰ متری ۱۰ واحد مسکونی ۶۰ متری خریده بودند.
او در مورد تاخیرها در ارایه گزارش‌های مسکن از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران افزود: یکی از دلایل عدم تقارن اطلاعاتی است و اینکه هر چند سوداگران اطلاعات به‌روزی در اختیار دارند، اما خریداران عادی قیمتی ندارند و در بازاری که اطلاعات دقیقی وجود ندارد، اطلاعات پراکنده به دست می‌آید. این قضیه کاملا در سایت‌ها و پلتفرم‌های آنلاین آگهی مسکن مشخص است که یک خانه مشابه قیمت‌های نجومی غیرواقعی دارد. این در حالی است که دولت فدرال امریکا قیمت خانه‌های ۱ تا ۴ خوابه را هر ساله منتشر می‌کند و این قیمت به عنوان یک الگو برای نرخ‌گذاری‌ها مدنظر قرار می‌گیرد.
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن نیز در مورد گزارش اخیر بانک مرکزی از بازار مسکن شهر تهران به «اعتماد» گفت: رکود در بازار مسکن به دلیل کاهش ارزش پول ملی و کاهش قدرت خرید مردم بوده و اینکه توان مالی افراد در تبدیل به احسن کردن ملک‌شان کمتر از قبل شده است. مردم محافظه‌کارتر از قبل شده‌اند و اگر معامله‌ای از سوی فردی صورت می‌گیرد یا از طریق ارثی است که به آن‌ها رسیده یا واحد قبلی خودشان را فروخته‌اند و واحدی دیگر تهیه کرده‌اند. در این بین افراد گاهی به دلیل تورم موجود واحد کوچک‌تری می‌خرند تا مابقی پول‌شان را صرف امور جاری خودشان کنند.
اکبرپور با اشاره به افزایش مالیات‌ها نیز افزود: دولت به دلیل محدودیت در فروش نفت و صادرات آن و عدم ورود ارزهای حاصل از فروش نفت قادر به افزایش بالای دستمزدها نیست و به همین دلیل درآمد مردم هم افت کرده است و شاهدیم که منابع مردم عموما صرف خوراک و کالاهای مصرفی روزانه‌شان می‌شود.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به افزایش هزینه ساخت ملک نیز گفت: به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تغییر دستمزد کارگران و… طبقه توانمند جامعه و مهندسان همانند گذشته درآمد چندانی برای ساخت و ساز ندارند و این بازار را ترک کرده‌اند و این عوارض زنجیره‌ای کاهش معاملات را به دنبال داشته است.
اکبرپور خاطرنشان کرد: این روزها بزرگ‌ترین مشکل در اقتصاد ایران دخالت دولت در همه بازارهاست و می‌بینیم که به جای نظارت در بازارها در امورات گوناگون و حتی در ساخت مسکن هم دخالت دارد این در حالی است که مالکین و بخش خصوصی باید به این موضوع ورود کنند و دولت تنها تامین‌کننده منابع مالی باشد.
این کارشناس بازار مسکن افزود: در کشورهای دیگر بین ۹۰ تا ۹۵ درصد از هزینه ساخت مسکن با سود ۱٫۵ درصد از سوی دولت به مردم وام داده می‌شود این در حالی است که در ایران حتی ۱۰ درصد از قیمت ملک را هم وام نمی‌دهند و نرخ بهره بانکی هم بین ۲۵ تا ۳۰ درصد است و این رویه در نهایت محتوم به شکست است.