چرا دولت نمی‌تواند چالش مسکن را حل کند؟ / راهکارهایی برای تعبیر رویای خانه‌دار شدن مردم
سارا اسلامی - خانه‌دار شدن این روزها برای گروهی از مردم به رویا تبدیل شده. حتی بخشی از طبقه متوسط نیز از خیر خرید مسکن گذشته است و برای اجاره خانه هم دغدغه جدی دارد. مردم با همه وجود چالش مسکن را حس می‌کنند و البته مسئولان دولتی و نمایندگان مجلس نیز ناچار شده‌اند به جدی بودن این معضل اعتراف کنند.
اخیرا، مرکز پژوهش‌های مجلس مساله تامین درآمد برای اقشار کم درآمد را «بحران فراگیر» توصیف کرده. این در حالی است که دولت‌های مختلف، طرح‌های متعددی را با عناوین متفاوت برای خانه‌دار شدن مردم تعریف کرده‌اند که هیچ‌یک در عمل گره از کار ملت نگشوده است.
۹۰ سال انتظار برای خانه‌دار شدن!
سال گذشته در همین ایام، تجارت‌نیوز در مورد زمان انتظار برای خانه‌دار شدن مردم گزارشی را با عنوان مسکن تغییر مسیر داد منتشر کرد و نوشت: «متوسط زمان برای خرید خانه در گذشته ۲۰ الی ۲۵ سال بود. اما در شرایط فعلی اگر میانگین درآمد خانه را تا چند سال آینده در یک محدوده معین قرار دهیم و نرخ تورم رشد چندانی نداشته باشد. به یقین مدت زمان متوسط خرید مسکن در صورت ملایم بودن شیب افزایش قیمت برای متقاضیان مصرفی ۷۶ ال ۷۵ سال رسیده است.» حالا اما به نظر می‌رسد این رقم افزایش هم یافته باشد.
چندی پیش ایلنا به نقل از مجتبی یوسفی، عضو هیات رییسه مجلس سن انتظار خانه‌دار شدن حقوق‌بگیران را بیش از ۹۰ سال اعلام کرد. او در این مورد توضیح داده بود: یک حقوق‌بگیر و کارمند اگر تمام درآمد خود را پس‌انداز کند می‌تواند پس از ۴۰ سال خانه‌دار شود اما با توجه به اینکه یک سوم درآمد خود را می‌توانند برای خرید مسکن پس‌انداز کنند، مدت زمان انتظار خرید خانه برای آنها به بیش از ۹۰ سال می‌رسد و از این لحاظ وضعیت ایران نسبت به سایر کشورها بدتر است.
یوسفی همچنین تاکید کرده بود: هر چند شاهد کاهش التهابات بازار مسکن در برخی از شهرها و مناطق هستیم اما به این زودی سن انتظار و مدت زمان سن انتظار برای خرید مسکن کاهش پیدا نمی‌کند.
رویای برنامه هفتم توسعه
این در حالی است که لایحه برنامه هفتم توسعه مقرر کرده که زمان انتظار برای خانه‌دار شدن مردم باید به ۱۲ سال کاهش یابد. اخیرا، محسن پیرهادی نایب رییس کمیسیون تلفیق لایحه برنامه هفتم توسعه گفت: کمیسیون تلفیق در مصوبه‌ای زمان انتظار برای خانه دار شدن را ۱۲ سال تعیین کرد.
این ماده در حالی در متن برنامه گنجانده شده است که تجارت‌نیوز چندی پیش در گزارشی نوشت قیمت مسکن در بازه آغاز به کار دولت سیزدهم تا دو سالگی این دولت، ۱۰۹ درصد رشد کرده است. در چنین شرایطی بعید به نظر می‌رسد مردم بتوانند به کاهش مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن امیدوار باشند.
چالش مسکن چگونه حل می‌شود؟
اما در این شرایط آیا راهی برای کاهش چالش جامعه برای خانه‌دار شدن وجود دارد؟ منصور غیبی کارشناس مسکن معتقد است مشکلات بخش مسکن، حاصل عمکرد یک یا دو دولت نیست و انباشت چالش‌ها و سیاست‌های نادرست، شرایط فعلی را ایجاد کرده است. در نتیجه به راحتی و در کوتاه‌مدت نیز نمی‌توان آن را حل کرد.
با وجود این او، به چند راهکار مهم برای حل این چالش اشاره می‌کند؛ خروج بخش‌های دولتی و بانک‌ها از احتکار زمین و املاک و عرضه آنها به بازار مصرف، تقوت فرایندهای کسب سرمایه و ثروت‌اندوزی و اصلاح نظام سوداگری در بخش مسکن، تایید صلاحیت سازندگان و ارائه مجوز ساخت مسکن به کسانی که توانایی اتمام پروژه‌ها را داشته باشند، احیای بافت‌های فرسوده و ورود مسکن به بازار سرمایه.
چرا مسکن، چالش شد؟
- در سال‌های اخیر، خرید و حتی اجاره مسکن برای بسیاری از اقشار جامعه به معضلی سخت و حتی گاهی رویا تبدیل شده است. چرا کار به اینجا کشید؟
وقتی از هر بازاری صحبت می‌شود دو نگاه به آن می‌تواند وجود داشته باشد. یکی مصرفی است و دیگری هم سرمایه‌ای. در حوزه مسکن بیشتر از اینکه نظام مصرفی حاکم باشد، نگاه سرمایه‌ای و تجاری وجود دارد. دلیل آن هم البته نوساناتی است که در حوزه اقتصاد کلان رخ می‌دهد. در سال‌های گذشته، شرایط اقتصادی به سمت و سویی رفته است که که اقشار مختلف از جمله صنعتگران، فعالان اقتصادی و حتی مردم عادی، برای حفظ ارزش دارایی و سرمایه خود، ناچارند به سمت سرمایه‌گذاری در بخش‌هایی مانند مسکن بروند. برای مثال تولیدکنندگان برای اینکه بتوانند سرمایه در گردش و منابع لازم را برای تولید تامین کنند، به بخش مسکن وارد می‌شوند تا در آینده با فروش املاک، کسری بودجه خود را در نظام تولید جبران کنند. این موارد نشان می‌دهد که نظام اقتصادی کشور مورد اعتماد مردم و فعالان اقتصادی نیست. در نتیجه آنها به سمت حفظ سرمایه خود با ورود به بخش مسکن رفته‌اند. حالا در این میان، در بخش‌های دولتی و عمومی نیز سازمان‌ها، بانک‌ها و موسسه‌های مالی و اعتباری، اقدام به سرمایه‌گذاری در بخش املاک کرده‌اند تا نظام اعتباری و سرمایه‌ای خود را حفظ کنند. پس طبیعی است که در چنین شرایطی، ملک و مسکن از کالایی مصرفی به کالایی سرمایه‌ای و تجاری تبدیل شود. زمانی که بازار به جای ارائه محصولی برای مصرف، به محلی برای داد و ستد با هدف تجارت و سوداگری تبدیل شود، فرصت را از مصرف‌کننده واقعی می‌گیرد و او دیگر نمی‌تواند محصول مورد نیاز خود را با قیمت واقعی و مناسب تهیه کند.
طرح‌های شکست‌خورده برای حل چالش مسکن و مساله مالیات
- سال‌هاست که دولت‌های مختلف طرح‌های حمایتی را با عنوان‌های متفاوتی مانند مسکن مهر، اجتماعی یا حالا هم ملی اجرایی کردند ولی هیچ‌کدام مردم را خانه‌دار نکردند. اصلا می‌توان انتظار داشت چالش مسکن با چنین طرح‌هایی حل شود؟
بدون شک خیر. بارها تاکید کرده‌ایم که دولت قادر نیست معضل مسکن را بدون توجه به اقتصاد کلان حل کند. حتی اگر بخواهد هم نمی‌تواند. چرا که منابع لازم مالی را در اختیار ندارد. در نتیجه طرح‌هایی مانند ساخت چهار میلیون مسکن یا طرح‌های مشابه قبلی، در حد شعار باقی مانده‌اند. دولت سیزدهم شاید حتی نتواند نیمی از املاک وعده داده شده را بسازد. در واقع، برای حل چالش مسکن، ابتدا باید نظام کسب سرمایه، ثروت‌اندوزی و حفظ ارزش دارایی‌ها اصلاح شود. در واقع دولت باید اقتصاد کلان کشور را بهبود بخشد تا بخش‌های دولتی، فعالان اقتصادی و مردم عادی ناچار به حضور سرمایه‌ای در بازار مسکن نشوند. زمانی که تورم مهار شود و به عبارت دیگر دولت از کاهش مداوم ارزش پول ملی جلوگیری کند، افراد نیازی به خرید ملک برای حفظ ارزش دارایی خود ندارند.
- اما به نظر می‌رسد دولت اصرار دارد مساله سرمایه‌ای شدن مسکن را از روش‌های دیگری مانند طرح مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی حل کند. این روش‌ها می‌توانند اثربخش باشند؟
اصلاح نظام مالیاتی کشور اهمیت زیادی دارد ولی با توجه به شرایط اقتصادی موجود، شاید زمان خوبی برای برخی طرح‌های نباشد. ضمن اینکه دولت باید موضوع را از از بدنه خود آغاز کند. تا پایان سال ۱۳۹۹، بر اساس تحقیقات مستندی که انجام شده بود، ۳۷ میلیون متر مربع زمین، ملک و آپارتمان در اختیار بانک‌ها قرار داشت. این در حالی است که مجلس در سال ۱۳۹۳ قانونی را تصویب کرد که بانک‌ها باید در طول چهار سال، یا به عبارتی تا پایان سال ۱۳۹۸، سالانه ۲۵ درصد از املاک مازاد خود را به فروش برسانند. در غیر این صورت بر اساس قانون، باید مالیات مکرر پرداخت می‌کردند. حتی مقرر شده بود که در صورت بی‌توجهی به فروش اموال مازاد، مدیرعامل بانک هم عزل شود اما به این قانون هیچگاه به درستی عمل نشد. وقتی دولت قادر نیست بدنه خود را به خروج از بازار مسکن یا پرداخت مالیات مجبور کند، نمی‌تواند از افراد عادی انتظار داشته باشد که مالیات املاک مازاد خود را به راحتی بپردازند. ضمن اینکه با توجه به شرایط اقتصادی کشور که حاصل آن سختی معیشت جامعه است، فشار به مردم برای مالیات‌ستانی بیشتر، آنها را ناراضی و عصبی هم می‌کند. در این شرایط مردم به سختی ممکن است با نظامات دولتی همراهی کنند. دولت چاره‌ای ندارد جز اینکه حل چالش مسکن را از بدنه و زیرمجموعه‌های خود کلید بزند. بانک‌ها و دوایر دولتی باید از احتکار مسکن و ملک خارج شوند و دارایی‌های راکد خود را به بازار مصرف ارائه کنند. وقتی تا این حد احتکار در بخش‌های دولتی و عمومی وجود دارد، دولت نمی‌تواند چالش‌های موجود را با راهکارهای دم‌دستی مانند برخوردهای امنیتی و قضایی با بنگاه‌های املاک یا ساخت سامانه و ارائه کد رهگیری رایگان، حل کند. این اقدامات فقط ممکن است کمی آرامش موقت را برای مردمی که از شرایط کلافه شده‌اند، ایجاد کند. برای حل ریشه‌ای مشکل، گام نخست این است که بخش‌های دولتی و بانک‌ها، املاک مازاد خود را، از طریق صندوق سرمایه‌گذاری مسکن به بازار ارائه کند. در مورد زمین‌ها نیز این صندوق می‌تواند با انتخاب پیمانکارانی که صلاحیت فنی و اجرایی انجام پروژه‌های ساخت و ساز را داشته باشند و پرداخت وام‌های طولانی‌مدت قابل انتقال به خریدار، تولید مسکن را در کشور افزایش دهد.
غیبی کارشناس مسکن: ملک و مسکن از کالایی مصرفی به کالایی سرمایه‌ای و تجاری شده و تجارت و سوداگری فرصت را از مصرف‌کننده واقعی گرفته است.
۲ راهکار برای جلوگیری از شکل‌گیری پروژه‌های ناتمام
- البته یکی از معضلات بخش مسکن پروژه‌های نیمه‌تمام بر زمین مانده از سالیان گذشته یا ساخت شهرک‌هایی است که حداقل امکانات لازم برای سکونت و زندگی را ندارند. از سوی دیگر، بانک‌ها نیز با چالش عدم تسویه تسهیلاتی مواجه هستند که برخی پیمانکاران برای ساخت و ساز دریافت کرده‌اند. دولت چگونه می‌تواند از تکرار اینگونه مسائل جلوگیری کند؟
دو راه‌حل می‌تواند در مدیریت شرایط موثر باشد. نخستین مورد احیای بافت‌های فرسوده است. اگر به این موضوع توجه شود، هم می‌تواند چالش خانه‌دار شدن مردم را تا حدودی حل کند و هم مشکلات ساختاری را که پروژه‌های حمایتی از جمله مسکن مهر یا مسکن ملی با آنها مواجه بوده‌اند، ندارد. بافت‌های فرسوده از برخی امکانات و زیرساخت‌های لازم برای زندگی برخوردار هستند و فقط باید آنها را بهبود بخشید. برای مثال آنها کمتر به انشعابات آب، برق، گاز و مخابرات نیازمند هستند و در بخش‌هایی زیادی از بافت‌های فرسوده چنین زیرساخت‌هایی وجود دارد. همچنین امکاناتی مانند کلانتری، بیمارستان و وسائل حمل و نقل عمومی هم در این مناطق معمولا در دسترس است. در حالی که در برخی از پروژه‌های دولتی مسکن، طی سال‌ها مجتمع‌های متعدد مسکونی ساخته شدند؛ بدون آنکه برای امکانات مورد نیاز ساکنان فکری شده باشد. می‌توان به جای اجرای چنین پروژه‌هایی، امکانات و زیرساخت‌های بالقوه و بالفعل بافت‌های فرسوده را بهبود بخشید و از آنها بهره گرفت. از سوی دیگر، شهرداری نباید فقط با هدف کسب درآمد و اخذ عوارض، به هر متقاضی پروانه ساخت و ساز، مجوز بدهد. می‌توان با همراهی سازمان نظام مهندسی، سیستمی برای تایید صلاحیت متقاضیان تعریف کرد تا توانایی فنی، تشکیلاتی و اجرایی آنها محرز شود. در این صورت، از یک سو، فشاری که تسهیلات تسویه نشده بر دوش بانک‌ها وارد می‌کند، کاهش می‌یابد. از سوی دیگر هم با احتمال بالا می‌توان پیش‌بینی کرد که پروژه‌های ساخت و ساز به اتمام می‌رسند و محصولات آنها به بازار عرصه می‌شوند و به دست مصرف‌کننده می‌رسند. حتی اگر شخص متقاضی، پروژه ناتمامی در پرونده دارد، نباید مجوز جدیدی به او داده شود. در این صورت است که نهادهای مربوطه می‌توانند بر فعالیت‌های ساخت و ساز نظارت دقیقی داشته باشند. به ویژه باید مراقب بود که در طرح‌های ملی، پیمانکاران فاقد تجربه و صلاحیت وارد نشوند؛ چرا که آنها توان فنی، مالی و اجرایی پیش‌برد پروژه را ندارند و ممکن است طرح را در نیمه راه، متوقف کنند. در نهایت نیز کیفیت ساخت را کاهش و قیمت تمام شده را افزایش می‌دهند. چنین اتفاقات در مورد مسکن مهر و پروژه‌های مشابه، رخ داده است.
دولت نمی‌تواند چالش مسکن را بدون توجه به اقتصاد کلان حل کند؛ حتی اگر بخواهد هم نمی‌تواند، چرا که منابع لازم مالی را در اختیار ندارد.
لزوم عرضه مسکن در بازار سرمایه
- در کل، چالش مسکن را دولت می‌تواند حل کند یا باید کار را به مردم واگذار کرد؟ در همین رابطه، سال‌هاست بحث عرضه متری مسکن در بازار سرمایه مطرح شده است اما با وجود انتشار اخبار متعدد، به نظر نمی‌رسد این کار به صورت جدی و درست انجام شده باشد. نظر شما درباره میزان اثرگذاری چنین طرح‌هایی چیست؟
بدون شک یکی از راه‌حل‌های اصلی برای حل چالش مسکن این است که مشارکت مردم در فرایند ساخت پروژه‌ها افزایش یابد. عرضه ملک و مسکن در بازار سرمایه می‌تواند یکی از گزینه‌های موثر در این زمینه باشد. در این صورت، شرکت‌هایی که صلاحیت مالی آنها تایید شده است، می‌توانند پروژه‌های خود را در بورس عرضه کنند. پس از آن، مردم هم با سرمایه‌های خرد و در قالب‌های ریزمتراژ، اقدام به خرید ملک می‌کنند. اما در ایران سیاست بر امور اجرایی غلبه دارد. به همین دلیل، همه دولت‌ها و مسئولان بخش‌های مختلف دولتی و عمومی، از اینکه طرح و پروژه‌ای را آغاز کنند اما صرفا با انتقاد و مانع‌تراشی‌های گروه‌های مقابل مواجه شوند، می‌ترسند. در نتیجه برخی طرح‌ها به موقع کلید نمی‌خورند یا اصلا آغاز نمی‌شوند. این موضوع هم در مورد احیای بافت‌های فرسوده صدق می‌کند و هم درباره عرضه مسکن در بورس. در حالی که هر دو طرح می‌توانند در حل چالش‌های مختلف این حوزه موثر باشند. البته در صورتی که پیمانکاران دارای صلاحیت مالی، فنی و اجرایی در آنها حضور داشته باشند. این موضوع را نیز نباید فراموش کرد که چالش مسکن حاصل عمکرد یک یا دو دولت نیست و انباشت معضلات و سیاست‌های نادرست، شرایط فعلی را ایجاد کرده است. در نتیجه به راحتی و در کوتاه‌مدت نیز نمی‌توان چالش مسکن را حل کرد.