استفاده از ابزارهای مالیاتی در تامین مالی مسکن
مسعود یوسفی - تهیه و دسترسی به مسکن، یکی از مسائل اساسی مردم کشور ما در دهه‌های اخیر بوده است. یکی از مشکلات اساسی دسترسی به مسکن، مساله تامین مالی آن به علت گرانی و تورم است که هم دغدغه مردم و هم دغدغه دولت‌ها بوده است. یکی از راه‌های تامین مالی مسکن، استفاده از نظام مالیاتی است. از ابزار مالیات می‌توان به روش‌های مختلف در جهت مداخله در اقتصاد استفاده کرد که مرسوم‌ترین آن در ایران استفاده از این ابزار به‌منظور ایجاد درآمد برای دولت است تا از آن در جهت تامین هزینه‌های خود استفاده کند. در خصوص تامین مالی مسکن می‌توان از ابزار مالیات به دو شیوه کلی بهره جست. روش اول استفاده از مالیات با دو هدف تنظیم‌گری و تخصیص بهینه منابع است. هدف استفاده از این ابزار، افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن است. روش دوم هم استفاده از معافیت‌ها و اعتبارات مالیاتی جهت تامین مالی خانه‌های افراد کم‌درآمد است.
دو هدف از اهداف اصلی هر نظام مالیاتی، تنظیم‌گری و تخصیص بهینه منابع است. تنظیم‌گری در بخش مسکن با عنوان کنترل سوداگری نمود پیدا می‌کند. در وضعیت کنونی اقتصاد کشور به علت تورم و جهش‌های تورمی میل به سفته‌بازی و سوداگری افزایش پیدا می‌کند. این اتفاق، هم در بخش زمین به علت محدودیت آن و هم در بخش مسکن مشاهده می‌شود. سفته‌بازی در بخش مسکن در وهله اول متاثر از ماهیت خود زمین است که بر مسکن اثرگذار است. در وهله دوم نیز کاهش ارزش پول در بلندمدت و پتانسیل مسکن به‌عنوان یک کالای امن جهت سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی به افراد این انگیزه را می‌دهد که از این فرصت استفاده کنند. با توجه به مسائل ذکرشده می‌توان به روش‌های مختلفی بر زمین و مسکن مالیات وضع کرد. در اینجا باید به این نکته دقت کرد که هر نوع مداخله در اقتصاد می‌تواند پیامدهای دیگری ایجاد کند که به مراتب وضعیت را بدتر کند.
به‌عنوان مثال، مالیات بر ساخت‌وساز مسکن می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش را از بین ببرد یا خیلی از انواع مالیات‌ها از این جنس می‌تواند باعث فرار سرمایه از کشور شود؛ کشوری که با مشکلات اقتصادی گوناگون از جمله مالیات تورمی دست و پنجه نرم می‌کند. پس در این حوزه باید بسیار محتاطانه و با سنجش عمل کرد. یکی از انواع مالیات‌ها که می‌تواند اهداف فوق را محقق کند، مالیات ارزش زمین است. مالیات ارزش زمین از آنجا که صرفا به ارزش زمین تعلق می‌گیرد و شامل ساختمان‌سازی و بهسازی‌های روی آن نمی‌شود، می‌تواند در جهت هدایت انگیزه‌ها بسیار موثر باشد.
این نوع مالیات به شرطی که بیشتر از سودآوری خرید و فروش ملک باشد می‌تواند سبب کنترل سوداگری در بازار مسکن شود که اولین و مهم‌ترین نتیجه آن است. یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن و زمین، کاهش عرضه آن به جهت ذخیره ارزش در مقابل تورم و نوسانات اقتصادی است. از آنجا که این نوع مالیات اساسا در افراد این انگیزه را ایجاد می‌کند که از آن فرار کنند می‌تواند به افزایش عرضه زمین و استفاده متناسب با کاربری آن کمک کند و در نتیجه باعث تخصیص بهتر و بهینه منابع سرمایه‌ای شود. پس با استفاده از این ابزار به تحقق سه‌هدف کمک می‌شود: اول، افزایش عرضه زمین و کاهش قیمت مسکن؛ دوم، کنترل سوداگری در بازار مسکن و سوم، تخصیص بهینه منابع سرمایه‌ای.
علاوه بر فواید فوق در سطح شهری نیز این نوع مالیات می‌تواند مزایای زیادی داشته باشد؛ به‌عنوان مثال، ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری‌ها. همان‌طور که اشاره شد، مهم‌ترین نتیجه مالیات ارزش زمین، کاهش قیمت مسکن است. در ابتدای متن نیز به این نکته پرداخته شد که یکی از دلایل مشکل در تامین مالی مسکن، تورم و گرانی قیمت مسکن است که خانوارها را در تامین مسکن دچار مشکل می‌کند. افزایش عرضه و کاهش قیمت مسکن می‌تواند تامین مالی مسکن توسط خانوار را تسهیل بخشد و از طرفی امکان برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری بیشتر بنگاه‌ها در این بخش را ایجاد کند.
روش دوم که کمتر به آن پرداخته شده است و علاوه بر مسکن در سایر بخش‌های اقتصاد نیز استفاده می‌شود، استفاده از اعتبار مالیاتی یا به‌اصطلاح معافیت مالیاتی است. در این روش به نوعی همان اهداف تنظیم‌گرانه نیز تحقق می‌یابد، اما سازوکار آن متفاوت است. اگر بخواهیم عنوان دقیقی برای این نوع حمایت به کار ببریم، می‌توان از عبارت «تامین مالی مسکن برای افراد کم‌درآمد با استفاده از اعتبار مالیاتی» استفاده کرد که در ایالات‌متحده نیز در حال اجراست. در این روش با استفاده از مشوق‌ها یا معافیت‌های مالیاتی برای نهادهای مختلف سرمایه‌گذاری و خصوصی آنها را به خرید، ترمیم یا تامین اجاره خانوارهای کم‌درآمد تشویق می‌کنند. سازوکار این روش در ایالات‌متحده دارای پیچیدگی‌های خاص خود است که در صورت ایجاد زمینه‌ها و زیرساخت‌های لازم در کشور و متناسب‌سازی آن با شرایط داخلی می‌توان آن را بهینه کرد.
به‌طور خلاصه، در این روش یک نهاد سرمایه‌گذاری به‌منظور معافیت یا تخفیف در مالیات می‌تواند سرمایه خود را به سمت سرمایه‌گذاری در مسکن قابل استطاعت برای خانوارهای کم‌درآمد سوق دهد. رعایت نکات مختلفی در خصوص این سازوکار واجب است تا به هدف خود برسد که به آن می‌پردازیم. نخست آنکه این برنامه، برنامه‌ای بلندمدت به‌خصوص برای بخش اجاره مسکن است؛ چرا که خانوار باید بتواند در بلندمدت سکونت یابد. به همین دلیل باید هم برای قیمت‌گذاری و هم معافیت مالیاتی دولت برنامه‌ریزی بلندمدت داشته باشد تا هم افراد کم‌درآمد به نیاز خود برسند و هم بنگاه سود لازم را به دست آورد. در وهله دوم حصول اطمینان از برخورد این مزایا به اهداف است که دولت می‌تواند با یک پیش‌شرط که بنگاه در صورت تحقق پوشش بخش مشخصی از خانوارهای کم‌درآمد، مشمول معافیت یا تخفیف در مالیات خواهد شد و ایجاد سازوکار لازم برای آن از جمله تقارن اطلاعاتی، به آن عمل کند.
همان‌طور که اشاره شد اجرای این روش دارای پیچیدگی‌های خاص خود است و به زیرساخت‌های مالی و اطلاعاتی نیاز دارد که در کشور ما به طور کامل وجود ندارد. از جمله باگ‌هایی که این روش می‌تواند پیدا کند، توزیع رانت برای بنگاه‌ها با اجرای نادرست آن است که سیاستگذار باید به صورت دقیق به سمت آن حرکت کند. مهم‌تر از آن، این ایده یک راهکار بلندمدت در برنامه‌ریزی و اجراست که نمی‌توان مثل خیلی از روش‌های غیراستاندارد دیگر به صورت مسکن با آن رفتار کرد.